说完这事我突然想到了唐总长期在广州，应该是比较熟悉的，所以我直接打了个电话给唐总：“唐总，有个问题我想请教一下，像我们这种工业用地土地成本一般占比总项目成本大概多少，我好心里有个底。”

  “广州深圳这边我接触的住宅项目比较多，一般土地出让成本在项目预算中占比大概是三万左右，实际投资一般低于项目预算，但是占比也在25%-30之间，稍微低一点的可能20%左右，工业地产也相差不大，平均稍微高一两个点的样子，商业地产是最高的，一般要高三到十个点，这个主要是看位置。”

  “也就是说安厦大厦这边的正常地价应该是1500万左右，工业地价正常8000万的项目应该是2000万到2500万之间比较合理对吧。”

  “差不多是这个意思，夏总这是又准备投资新项目了吗？”唐总顿时来了兴趣，毕竟我这边有项目就意味着机会。

  “确实是，有一个工业项目，叫箱包城，第一期投资政府预算是8000万，地价是1200万，我看了一下比上次安厦这边涨了五个点，所以我请教一下，我也估计安厦是占了便宜的了。”我也是实诚地说道，毕竟这个涉及到后面有可能合作，而且这种项目并不是什么秘密，关键是资金、资源等各方面，特别是自己是否能掌控。

  “那这个地价占比确实是很低的了，估计也是老家这边刚做招商引资，所以估值放得比较低，夏总地价这块是确实占便宜了，不过老家的工业地产我真不熟悉，也有可能大家相对都比较低，但是相对一线城市肯定是便宜的了。”

  “那就谢谢唐总了，这个项目刚刚放出来，我已经让刘总那边做设计效果图了，初步效果图出来唐总还得麻烦帮忙核算一下价格。”

  “这是我谢谢夏总给机会才是，夏总放心我们合作过一次了，我这边的价格绝对不比别人高，可惜的是我这边已经身在建筑这块了，不然真想跟着夏总混好了。”

  “唐总还是有机会的，这个项目预算是八千万，估计至少是五千万以上的实际投资，而且这个项目是有几期的，我一个人肯定不可能完全吃下来，估计也最多是吃下第一期了，第二期没那么快，目前我这边保守估计是参与一部分，如果风险可控我可能就一个人搞第一期，如果我感觉没底可能就会让政府招商引资，我部分参与。”

  “内地搞工业地产确实风险相对偏高一些，我这边能够抽调的资金估计也就千八百万的，如果夏总到时候不包圆的话我再看看这个项目是否能参与，如果是商业地产我可能不会怎么考虑，有了安厦的例子相对就放心很多，工业地产还真得仔细考察项目本身了。”唐总也是实话实说。

  “成，刘总那边说明天最迟后天初步的设计效果图就会出来，到时候麻烦唐总估算一下。”

  “这个应该的，初步估计效果图一到，我这边最多半天做出来。”

  这个电话其实是咨询也是预约初步报价，我是直接放的外音，媛媛自然也全部听到了：“看来我们安厦这个项目至少地价就赚了上千万了，如果是箱包城项目做起来，实际上我们地价就等于也赚了上千万。”

  “其实也不能这么算，这个相当于一个风险成本，一线城市是因为房地产市场相对成熟了，所以尝试成本低，我们这个相当于政府对于前期探路者的一种风险成本的分摊，林书记自己都说这个项目其实是没有太大底气的，所以这是一种优惠也是一种风险对冲，算是政府和我们共同承担一定的风险了，市场逐步成熟以后地价就会逐步上升到合理区间，像安厦是商业地产才10个点，这工业地产就到15个点了，所以政府也是在不断地尝试和论证的。”

  下午的时候终于装上了宽带，从40K左右的网速一下提升到1M，作为专业搞计算机的就别提有多爽了，唯一可惜的就是我们自己用的都是网吧淘汰出来的二手电脑，不过像内存、硬盘这些自然是顶格了来弄的，所以就还好，其实只是办公倒是和新电脑没有什么多大的区别了，这也是搞这个行业的优势之一，反正都是二手配件，自然可劲地堆。

  整个下午到第二天我一直泡在论坛里面，了解各地的工业地产相关的信息并尽量寻找和我们的项目差不多的来比对。这个算是我们最原始的方式之一了，不过网络上的大神确实多，有很多具有参考信息的，我也主动发了几个帖子向大家问计。

  第二天上午刘总就把设计图发过来了，我都没来得及看就先发给唐总并让初步核算价格，有了前面的经验，基本上初步估价就不需要找其他人了，相差不大，而且唐总这边的报价确实是相对低的。

  媛媛现在负责电子商务这块带队，这段时间也在与新招的财务交接财务工作，所以有空的时候她也在电脑上搜集资料，作为我这边的补充，这两天的时间除了实地考察我们基本上就泡在了网络里面，这其实也算是宽带带来的福利了，不需要实地去跑就可以获得非常多有价值的信息。

  到下午，唐总就把初步报价发过来了，按照初步的设计图估算，整个一期工程的实际造价大概是在4000万出头，不过这次唐总是给的一个范围，就是4000万到4500万之间，主要是别墅没有详细设计图差价会稍微大一些，这个唐总还特意打电话跟我说明了一下。

  “就按4500万算，加上土地出让金，也就是5700万，这样看还是可以操作的。”媛媛也是说道，其实这个价格我们通过第一个项目大致都能估算差不多了。

  “嗯，工业别墅总价值是一个亿左右，建设周期如果是一年左右，然后一年内我们销售出三成到五成的工业别墅其实投资就差不多收回来了，再加上考虑到我们自己需要厂房，这其实也是几百万到一千万之间的预算，这么算确实风险不大了。”


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